Bereits im Jahr 2010, als die Stadt Los Angeles erstmals die Ausweitung des Stadtbahnsystems der Grünen Linie nach Süden auf das Gebiet Redondo Beach Galleria / Torrance vorschlug, äußerten sich die Eigentümer der Region besorgt über die wirtschaftlichen Auswirkungen einer solchen Erweiterung auf ihre Häuser und gewerbliche Einrichtungen. Dies ist zum Teil der Grund, warum sich die Metro-Abteilung (ehemals MTA) ab 2018 immer noch mit dem Thema befasst. Daher gibt es ein paar Dinge, die uns in fast einem Jahrzehnt Debatte darüber erzählen können, wie sich eine Verlängerung der Eisenbahnlinie in Ihre Nachbarschaft auf Ihre Immobilienwerte auswirken könnte.

Was bestimmt den Eigenschaftswert?

Das Problem ist kompliziert. Das liegt daran, dass bei der Ermittlung von Immobilienwerten viele Faktoren eine Rolle spielen, von denen die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln nur einer ist. Transitlinien (einschließlich Busgaragen und Bahnhöfe) werden häufig neben Industriegebieten und Schnellstraßen gebaut - und diese beiden Flächennutzungen wirken sich negativ auf die Werte aus. Darüber hinaus kann eine restriktive Landnutzungsregulierung einen Anstieg der Immobilienwerte verhindern, indem die Entwicklung begrenzt wird. Schließlich unterscheiden sich Gebiete, in denen Schnellverkehrslinien gebaut werden, stark in ihrer wirtschaftlichen Vitalität und der Aufschlüsselung des Haushaltseinkommens.

Historische Vergleiche

In der Vergangenheit haben die meisten Studien zum Transiteffekt gezeigt, dass die Nähe zum Transit die Immobilienwerte erhöht (was eine gute Nachricht für umweltbewusste Passagiere und andere ist, die den Transit zu einem Teil ihres Lebens machen möchten). Studien haben in mehreren Städten, darunter Washington, DC, der San Francisco Bay, New York, Boston, Los Angeles, Philadelphia, Portland und San Diego, einen positiven Effekt zwischen den Werten von Wohn- oder Gewerbeimmobilien und dem schnellen Schienenverkehr festgestellt. Studien in Atlanta und Miami haben jedoch gemischte Ergebnisse gezeigt. In Atlanta wiesen Gebiete mit höherem Einkommen in der Nähe von Bahnhöfen in einer Studie einen Rückgang des Immobilienwerts auf, während Gebiete mit niedrigerem Einkommen Wertsteigerungen aufwiesen. In Miami wurde in der Nähe der MetroRail-Stationen nur eine geringe oder gar keine Steigerung des Immobilienwerts festgestellt.

Während Wohnungen, die zu Fuß von einem Bahnhof aus zu erreichen sind, häufig mit einer Prämie verbunden sind, haben einige Studien gezeigt, dass das Wohnen in unmittelbarer Nähe die Immobilienwerte senken kann. Eine Studie aus dem Jahr 1990 in der San Francisco Bay Area ergab, dass Häuser in einem Umkreis von 300 Metern um eine Caltrain-Station mit einem durchschnittlichen Preisnachlass von 51.000 USD verkauft wurden, während Häuser in einem Umkreis von 300 Metern um eine San Jose VTA-Stadtbahn mit einem durchschnittlichen Preisnachlass von 31.000 USD verkauft wurden. Dieselbe Studie ergab, dass das Wohnen neben einer BART-U-Bahnstation keine störenden Auswirkungen hatte, und eine andere Studie ergab, dass eine ähnliche Situation auch in Portland zutrifft.

Barrierefreiheit

Die Auswirkung des Transits auf Eigenschaftswerte hängt von mehreren Variablen ab.

1. Der Effekt ist an Land, das sich in Gehweite eines Bahnhofs befindet, am ausgeprägtesten. Man geht davon aus, dass er sich in einem Umkreis von einer viertel bis einer halben Meile befindet. Die Erleichterung des Zugangs zu einer Station mit dem Auto hat nur geringe Auswirkungen.
2. Je besser der Zugang zur Beschäftigung auf der Eisenbahnstrecke ist, desto besser wirken sich die Auswirkungen auf die Immobilienwerte aus, sowohl für Anwohner, die Arbeit finden, als auch für Unternehmen, die Arbeitnehmer anziehen.
3. Je wichtiger der Transit in die gesamte Region ist, desto größer sind die Auswirkungen auf die Immobilienwerte. Es ist wertvoller, Büroräume in der Nähe größerer Systeme zu leben oder zu mieten, die Passagiere an mehr Orte befördern, als in der Nähe kleinerer Systeme zu leben oder zu mieten.
4. Die Verfügbarkeit von bebaubarem Land in der Nähe von Bahnhöfen wirkt sich positiver auf die Immobilienwerte aus als wenn das Land von der Entwicklung ausgeschlossen ist. Daher ist es wichtig, dass Städte eine proaktive Sichtweise einnehmen und die verkehrsorientierte Entwicklung fördern, wenn sie den vollen Nutzen aus dem Bau einer Eisenbahnlinie ziehen möchten. San Diego ist vielleicht die Stadt, in der es am erfolgreichsten war, Stationsstandorte für eine transitorientierte Entwicklung aggressiv zu fördern.

Die Zugänglichkeit der Bahnstrecke wirkt sich auf die daraus resultierende Änderung der Immobilienwerte aus. Zum Beispiel kann eine Pendelbahn, die nur in der Hauptverkehrszeit verkehrt, Einfamilienhäuser, deren Bewohner möglicherweise traditionelle Jobs haben und die abends und am Wochenende ein Auto besitzen, wertvoller machen. Dieselbe Linie in Spitzenzeiten hat möglicherweise nur geringe Auswirkungen auf Mehrfamilienhäuser, da ein großer Prozentsatz der Einwohner von der Durchreise abhängig ist. In ähnlicher Weise zahlen Arbeitgeber mit traditionellen Geschäftstagen möglicherweise eine Prämie, wenn sie sich in der Nähe von S-Bahnhöfen befinden, während Einzelhändler und andere Arbeitgeber, die nicht traditionelle Arbeitszeiten anbieten, dies möglicherweise nicht tun.

Das Problem der Zugänglichkeit legt auch nahe, dass das Land in der Nähe von Bahnhöfen, das zuvor keine Wertsteigerung erfahren hat, im Zuge der Entwicklung und Ausweitung des Schienensystems in einer bestimmten Region möglicherweise durch die Eröffnung zusätzlicher Schienenstrecken erweitert wird. Die Eigenschaftswerte können sich weiter erhöhen, wenn der Entwicklungsdruck so groß wird, dass die Zonencodes schließlich gelockert werden. Der kontinuierliche Anstieg der Benzinpreise macht es auch immer wertvoller, in der Nähe von Tankstellen zu leben.

Buslinien und Eigenschaftswerte

Im Gegensatz zur Schiene haben nur wenige Studien die Auswirkung des Bus-Schnellverkehrs auf die Immobilienwerte untersucht. Ein häufig genannter Vorteil des Bus-Schnellverkehrs besteht darin, dass er flexibel ist und leicht gewechselt werden kann. Dieser Vorteil ist wahrscheinlich ein Nachteil in Bezug auf die Auswirkung, die der Busschnellverkehr auf die Immobilienwerte im Vergleich zu Eisenbahnlinien hat. Es ist möglicherweise weniger wahrscheinlich, dass Entwickler eine Transportoption entwickeln, die theoretisch jederzeit eingestellt werden kann. Eine der ersten Studien zu diesem Thema, die sich mit dem East Busway in Pittsburgh befasste, ergab jedoch einen signifikanten, aber geringen Anstieg der Immobilienwerte für Wohnhäuser in der Nähe eines East Busway-Bahnhofs.

Der Belästigungsfaktor

Es wurde festgestellt, dass der Störfaktor hauptsächlich in ruhigen Vorstadtgebieten ein Problem darstellt. Die von Natur aus lautere Beschaffenheit von Gebieten mit höherer Dichte maskiert die möglichen Auswirkungen einer Transitlinie, insbesondere der Schiene. Die Beeinträchtigung des Wohnens neben einer Station kann durch sorgfältige Planung behoben werden, um Lärm und visuelle Verschmutzung von angrenzenden Objekten abzuschirmen. Menschen, die die Gegend von San Francisco besucht haben, können bestätigen, dass Caltrain viel lauter ist als BART- oder Stadtbahnzüge.

Ein neuartiger Ansatz

Einige Befürworter des Transits behaupten, dass eine Transitlinie die Immobilienwerte so stark erhöhen könnte, dass die Erhöhung der daraus resultierenden Immobiliensteuern einen erheblichen Teil der Kapitalkosten der Schiene decken könnte. Einige Politiker in Toronto waren Befürworter dieses neuartigen Ansatzes zur Finanzierung von Steuererhöhungen, um zur Bezahlung der Sheppard-U-Bahn-Erweiterung der Stadt beizutragen.

Insgesamt hat sich gezeigt, dass das Vorhandensein des Schienentransits im Allgemeinen einen signifikanten, aber geringfügigen positiven Effekt auf die Werte von Wohn- und Gewerbeimmobilien hat, mit Ausnahme von Wohnparzellen, die direkt neben dem Bahnhof liegen. In einigen, aber nicht allen Fällen ist bei den Immobilienbesitzern aufgrund des Störfaktors ein leichter Rückgang der Immobilienwerte zu verzeichnen.